จับตาอสังหาฯ ! กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โซนตะวันตก

พื้นที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งครอบคลุมพื้นที่เขตตลิ่งชัน บางแค ภาษีเจริญ หนองแขม ทวีวัฒนา (กรุงเทพฯ) บางใหญ่ บางบัวทอง (นนทบุรี) พุทธมณฑล ศาลายา นครชัยศรี (นครปฐม) นับจากนี้ไปน่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง เมื่อภาครัฐมีแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมและขนส่ง ล้วนแล้วแต่เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่จะเข้ามาพลิกโฉมพื้นที่โดยรอบทั้งสิ้น

ไม่พลาดทุกข้อมูล ข่าวสารที่น่าสนใจ อย่าลืมกดไลก์ Facebook bangkokbanksme 

เริ่มจากโครงการที่กำลังดำเนินการก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน คือโครงการมอเตอร์เวย์ สายบางใหญ่-กาญจนบุรี (M 81) ระยะทาง  96.41 กิโลเมตร มูลค่าโครงการ 55,927 ล้านบาท ซึ่งก่อนหน้านี้งานก่อสร้างล่าช้าไปมาก เนื่องจากติดขัดในเรื่องของการจ่ายค่าชดเชยเวนคืนที่ดิน โดยในปี 2558 ประเมินกรอบวงเงินไว้ที่ 5,420 ล้านบาท

แต่ด้วยสภาพเมืองที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว ทำให้สภาพการใช้ที่ดินเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมจึงต้องจ่ายค่าเวนคืนที่ดินเพิ่มอีก 12,534 ล้านบาท รวมเป็นเงินค่าจัดกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งหมด 17,954 ล้านบาท

ปัจจุบันการก่อสร้างงานโยธามีความก้าวหน้า 25% ส่วนงานระบบและ O&M รูปแบบ PPP Gross Cost อยู่ระหว่างการเจรจาสัญญาฯ และคาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ประมาณปลายปี 2566 หากเปิดให้บริการแล้วจะช่วยร่นระยะเวลาในการเดินทางจากกรุงเทพฯ ไปกาญจนบุรี เหลือเพียงประมาณ 1 ชั่วโมงเท่านั้น จากเดิมจะใช้เวลาประมาณ 2-3 ชั่วโมง 

ที่สำคัญยังเป็นเส้นทางโลจิสติกส์ที่จะกระจายความเจริญไปยังพื้นที่โซนตะวันตก รวมทั้งเชื่อมต่อกับโครงการท่าเรือน้ำลึกทวายของเมียนมาอีกด้วย

นอกจากนี้ ในอนาคตกำลังจะมีโครงการเมกะโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่เกิดขึ้นตามมาอีกหลายโครงการ ดังนี้

1. โครงการก่อสร้างมอเตอร์เวย์ สายนครปฐม-ชะอำ (M8) วงเงินลงทุน 79,006 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงข่ายเชื่อมโยงระหว่างภูมิภาค และแก้ไขปัญหาการจราจรติดขัดบนถนนเพชรเกษม ปัจจุบันอยู่ระหว่างกระทรวงการคลังเตรียมเสนอ ครม. เพื่ออนุมัติหลักการโครงการ

2. โครงการก่อสร้างมอเตอร์เวย์ สายวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร ด้านตะวันตก (M9) วงเงินลุงทุน 78,000 ล้านบาท แบ่งเป็น 2 ช่วงคือ ช่วงบางขุนเทียน–บางบัวทอง อยู่ระหว่างศึกษารูปแบบเอกชนร่วมลงทุน (PPP) พร้อมการออกแบบกรอบรายละเอียด คาดว่าจะแล้วเสร็จกลางปี 2563 และช่วงบางบัวทอง–บางปะอิน สำรวจออกแบบรายละเอียดแล้วเสร็จ

3. โครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง สายวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร รอบที่ 3 ด้านตะวันตก มีระยะทาง 98 กิโลเมตร เป็นส่วนหนึ่งของโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองสายวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร รอบที่ 3 (ระยะทาง 254 กม.) ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างการศึกษาความเหมาะสม โดยด้านตะวันตกเริ่มต้นที่ถนนพระรามที่ 2 เชื่อมกับมอเตอร์เวย์ บางใหญ่-กาญจนบุรี ถึงถนนสายเอเชีย บริเวณ จ.พระนครศรีอยุธยา 

4. โครงการถนนต่อเชื่อมถนนนครอินทร์-ทางหลวงชนบท สาย นฐ.3004 (ศาลายา) ระยะทาง 12 กิโลเมตร โดยจะก่อสร้างตามแนวตะวันตก-ตะวันออก พาดผ่านพื้นที่ 2 จังหวัด 3 อำเภอ ได้แก่ อ.บางกรวย อ.บางใหญ่ ของ จ.นนทบุรี และ อ.พุทธมณฑล จ.นครปฐม หากก่อสร้างแล้วเสร็จจะช่วยเพิ่มเติมโครงข่ายใหม่ และลดปัญหาการจราจรของพื้นที่โซนตะวันตกของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะบนถนนกาญจนาภิเษก และถนนบรมราชชนนี

ขณะนี้โครงการได้ดำเนินการศึกษาและออกแบบรายละเอียดเสร็จเรียบร้อยแล้ว ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) หากได้รับความเห็นชอบและนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติโครงการแล้ว คาดว่าจะเปิดประมูลและดำเนินการก่อสร้างได้ประมาณปี 2565

5. โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงบางแค-พุทธมณฑลสาย 4 มีจุดเริ่มต้นจากสถานีหลักสองของรถไฟฟ้า MRT ช่วงหัวลำโพง-บางแค แล้วยกระดับไปตามเกาะกลางของถนนเพชรเกษม สิ้นสุดที่รอยต่อระหว่างเขตหนองแขม กรุงเทพมหานคร และเทศบาลนครอ้อมน้อย อ.กระทุ่มแบน จ.สมุทรสาคร 

แม้ว่าปัจจุบันสถานะของโครงการจะถูกชะลอการขออนุมัติโครงการออกไป หลังภาครัฐต้องการให้เอกชนเข้ามามีบทบาทในการลงทุนมากขึ้น ซึ่งการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กำลังอยู่ระหว่างการศึกษารูปแบบ PPP และรอประเมินจำนวนผู้โดยสารหลังเปิดเดินรถสายสีน้ำเงินครบตลอดสาย โดยหากจำนวนผู้โดยสารเพิ่มเป็น 1 ล้านคนต่อวัน จะเจรจากับบริษัททางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BEM ผู้รับสัมปทานสายสีน้ำเงิน เพื่อให้ลงทุนในส่วนดังกล่าวทั้งงานโยธาและระบบการเดินรถต่อไป

6. โครงการรถไฟชานเมืองสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ซึ่งงานโยธาแล้วเสร็จ 100% รอเปิดให้บริการพร้อมๆ กับสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต และสถานีกลางบางซื่อ ประมาณต้นปี 2564 

7. โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ส่วนตะวันตก ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-บางขุนนนท์ ระยะทาง 16.4 กิโลเมตรวงเงินลงทุน 142,789 ล้านบาท ล่าสุดคณะรัฐมนตรีได้อนุมัติโครงการแล้ว โดยจะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุน PPP net cost ระยะเวลา 30 ปี ในส่วนงานโยธาช่วงตะวันตก และลงทุนงานระบบรถไฟฟ้า ขบวนรถ และการเดินรถตลอดสายจากบางขุนนนท์-มีนบุรี ระยะทาง 35.9 กิโลเมตร เพื่อเชื่อมโยงการเดินทางโดยระบบขนส่งสาธารณะของกรุงเทพมหานครระหว่างฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตก คาดว่าสามารถปิดบริการได้ประมาณปี 2569 

8. โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายช่วงบางหว้า-ตลิ่งชัน ระยะทางประมาณ 7 กิโลเมตร มีจุดเริ่มต้นอยู่ที่จุดเชื่อมต่อกับโรงจอดรถที่บริเวณบางหว้า (เชื่อมกับสายสีน้ำเงินและบีทีเอส) จากนั้นวิ่งไปทางทิศเหนือตามแนวถนนราชพฤกษ์ (สร้างบนพื้นที่เกาะกลางถนน) สิ้นสุดที่ทางลาดลงของสะพานข้ามรถไฟสายสีแดงอ่อน (บางซื่อ-ตลิ่งชัน) และรถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-มีนบุรี) ปัจจุบัน กทมฯ กำลังอยู่ระหว่างการจัดทำรายงานผลกระทบกับสิ่งแวดล้อม (EIA)

9. โครงการศึกษาความเหมาะสมในการจัดตั้งสนามบินนครปฐม เพื่อรองรับปริมาณผู้โดยสารและเที่ยวบินจากสนามบินสุวรรณภูมิและดอนเมืองที่มีแนวโน้มแออัด รวมถึงรองรับเที่ยวบินเช่าเหมาลำ โดยพื้นที่ที่มีความเหมาะสมในการก่อสร้าง คือ อำเภอบางเลน (ต.บางระกำ ต.ลำพญา) และอำเภอนครชัยศรี (ต.บางแก้วฟ้า ต.บางพระ ต.วัดละมุด) ซึ่งอยู่ห่างจากโครงการก่อสร้างทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง สายบางใหญ่-กาญจนบุรี ประมาณ 5.3 กิโลเมตร และใช้ระยะเวลาในการเดินทางจากกรุงเทพฯ ประมาณ 1 ชั่วโมง 10 นาที

ขณะนี้โครงการอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้และจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดลอม (EIA) ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ 2562  โดยผลศึกษาจะเสร็จเดือนก.พ. 2563 จากนั้นจะขออนุมัติจากกระทรวงคมนาคม และเสนอคณะรัฐมนตรีกลางปี 2564 ซึ่งตามแผนงานคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างปี 2566  มีกำหนดเปิดให้บริการประมาณปี 2569

5 ทำเลแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินเริ่มขยับ

เมื่อโครงการเมกะโปรเจ็กต์เริ่มมีความคืบหน้า ก็ส่งผลทำให้ราคาที่ดินมีการขยับตัวเพิ่มขึ้น โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประจำไตรมาส 4 ปี 2562 พบว่า มีค่าดัชนีเท่ากับ 284.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 256.5 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด

สำหรับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มมาก ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้าที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้  ซึ่งเป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร 

ส่วนทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ได้แก่

1) สายสีเขียวเหนือ (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการที่ยังไม่ก่อสร้าง แต่เป็นส่วนต่อขยายของสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่–คูคต) ที่สร้างเสร็จเปิดให้บริการแล้ว 4 สถานี มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 66.0 ซึ่งบริเวณนี้มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมาหลายไตรมาสแล้ว

2) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.8 ซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยรวมมีความคืบหน้าการก่อสร้างไปแล้ว 48.1%

3) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8

4) สายสีเขียว ใต้ (สมุทรปราการ-บางปู) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ซึ่งเป็นส่วนต่อขยายจากสายสีเขียว(แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.7 เช่นเดียวกับ สายสีเขียวใต้(แบริ่งสมุทรปราการ) ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการไปแล้วประมาณ 1 ปีที่มีอัตราการเปลี่ยนของราคาเพิ่มขึ้น ร้อยละ 7.7

5) สายสีเทา (วัชรพล-พระราม 9 -ท่าพระ) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6

สมัครสินเชื่อ >>สินเชื่อธุรกิจบัวหลวง SMEs ดีแน่นอน<< 

เศรษฐกิจไทยในวันที่ Covid-19 ระบาดหนัก

30 สินค้าแนวโน้มส่งออกขยายตัวปี 63