ทำอย่างไร? เมื่อธุรกิจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เริ่มสั่นคลอน

มีคนเคยกล่าวไว้ว่า ธุรกิจที่เกี่ยวกับปัจจัย 4 อย่างอาหาร และอสังหาริมทรัพย์ (ที่พักอาศัย) ทำอย่างไรก็ยังมีทางไปต่อได้เสมอ ซึ่งคำกล่าวนี้เคยจริงมาตลอด กระทั่ง 2-3 ปีที่ผ่านมาจนถึงยุคโควิด 19 ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เคยมั่นคง กลับสั่นคลอนก้าวเข้าสู่ยุคตกต่ำและก้าวสู่ขาลงอีกครั้ง ซึ่งนับเป็นขาลงที่สามารถเทียบเคียงได้กับปี 2540 ซึ่งปัจจุบันผู้เชี่ยวชายหลายๆ ท่านยังมองว่า ช่วงนี้ยังไม่ถือกับแย่อย่างแท้จริง อาจต้องรอดูสถานการณ์ปี 2564 ด้วย  

อย่างไรก็ตาม จากที่เมื่อก่อนไม่ว่าจะคอนโดมิเนียม ห้องเช่า บ้านเช่า ฯลฯ เมื่อลงประกาศปล่อยเช่าไป จะต้องมีคนรีบติดต่อมาอย่างรวดเร็ว สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เก็บไว้ทำกำไรได้ โดยเฉพาะภายในกรุงเทพและปริมณฑล ซึ่งมีผู้คนพักอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากเข้ามาศึกษาเล่าเรียน หรือทำงาน ห้องเช่าสำหรับพักอยู่รายเดือนจึงเป็นที่นิยมทั่วทุกพื้นที่

ในขณะที่ปัจจุบันถูกพบห้องว่างเป็นจำนวนมากขึ้น เนื่องจากผู้พักอาศัยไม่มีรายได้ที่เพียงพอจะนำมาจ่าย เลือกที่จะยอมกลับบ้านหรือต่างจังหวัดดีกว่า ทำให้ไม่เพียงแต่ห้องใหม่ไม่มีคนเช่า ส่วนห้องเก่าที่เคยมีคนเช่าอยู่ก็พากันออกไปเยอะ ห้องพักที่ปกติปล่อยเช่าให้นักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติแทบไม่ต้องพูดถึงเลยทีเดียว เมื่ออยู่ในจุดนี้จึงทำให้ผู้ให้เช่ารายใหญ่หรือให้เช่าในราคาสูงค่อยๆ เขยิบปรับลดราคาค่าเช่าลงมา ส่งผลให้คู่แข่งในตลาดเดียวกันเพิ่มมากขึ้น จึงเป็นอีกเหตุผลว่า ทำไมธุรกิจเช่าอสังหาริมทรัพย์ถึงสั่นคลอนขนาดนี้

ไม่พลาดทุกข้อมูล ข่าวสารที่น่าสนใจ อย่าลืมกดไลก์ Facebook bangkokbanksme 

หนทางรอดสำหรับธุรกิจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

ขอแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่

1. ผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าอยู่แล้ว

เมื่อมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือแล้วจะตั้งทิ้งไว้เฉย ๆ ก็ไม่ได้ เพราะต่อให้จะมีกรรมสิทธิ์ แต่อสังหาริมทรัพย์บางประเภท ย่อมมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามมา เช่น ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดิน และอื่นๆ ดังนั้นควรที่จะมีการเทียบราคาและคุณสมบัติ กับอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกปล่อยเช่าในละแวกใกล้เคียง ทั้งที่มีผู้เช่าและเป็นห้องว่าง จากนั้นมาคำนวณความคุ้มค่ากับค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกครั้ง ก่อนปรับราคาให้เหมาะสมหรือทำโปรโมชั่นพิเศษแบบมีกำหนดระยะเวลา เช่น ปรับลดค่าเช่า หรือยินดีออกค่าใช้จ่ายอื่นนอกจากค่าเช่าให้ตามจำนวนกี่เดือน ฯลฯ ทั้งนี้ ไม่ควรรีบร้อนหาผู้เช่าแต่เพียงอย่างเดียว เพราะอาจมีปัญหาใหญ่ตามมายิ่งกว่าเดิม เช่น ค้างค่าเช่า หรือไม่สามารถเชิญออกจากอสังหาริมทรัพย์จนต้องขึ้นโรงขึ้นศาลได้ ฯลฯ

2. ผู้ที่คิดกำลังจะเข้าสู่ธุรกิจเช่าอสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้ที่สนใจอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์มาปล่อยเช่าในช่วงนี้ อยากให้ท่านเตรียมใจก่อนว่า หากไม่สามารถปล่อยเช่าได้ จะกระทบกับการเงินในแต่ละเดือนของท่านหรือไม่ ซึ่งการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าในช่วงนี้ ดีตรงที่ผู้ขายบางรายพร้อมจะรีบปล่อยในราคาต่ำกว่าตลาดตามปกติ หรือแม้แต่ตามโครงการเปิดใหม่เองก็จัดโปรโมชั่นลดราคาให้ผู้ซื้อมากกว่าปกติ หากเงินในส่วนนี้เป็นเงินที่สามารถอยู่นิ่งได้ หรือที่บางคนเรียกว่า ‘เงินเย็น’ ก็แนะนำให้หาแหล่งทำเลดีที่ในเมือง หรือชานเมืองที่คนอาศัยอยู่เยอะ/เดินทางสะดวกตามแนวรถไฟฟ้า นำไปรีโนเวท หรือเก็บไว้ขายในช่วงปกติก็มีโอกาสได้กำไร

ทั้งนี้ต้องคำนวณเหมือนหัวข้อก่อนด้วยว่า มีโอกาสปล่อยเช่าได้แค่ไหน คุ้มค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลาง กับภาษี ฯลฯ หรือไม่ หากคิดแล้วว่าเงินก้อนใหญ่นี้ไม่สามารถอยู่นิ่งได้ อาจกระทบค่าใช้จ่ายบางอย่างในอนาคต หรือคำนวณแล้วไม่คุ้มที่จะซื้อ ขอแนะนำให้ลงทุนกับสิ่งอื่นมากกว่า

การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

ในกรณีที่ปล่อยเช่าอย่างเดียว : (ค่าเช่า 1 ปี หรือตามจำนวนที่คาดว่าจะได้รับ x 100) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์

สำหรับกรณีที่คาดว่า กำลังจะเริ่มลงทุน : [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านที่ต้องจ่าย 1 ปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่งอื่น ๆ)] x 100

อย่างไรก็ตาม บางสูตรสามารถคำนวณได้เฉพาะคร่าวๆ อาจไม่ตรงกับค่าใช้จ่ายจริงแบบเป๊ะ 100% เนื่องจากอาจมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติมมาก็ต้องนำไปคำนวณเพิ่มอีกครั้ง

สุดท้ายนี้สำหรับใครที่สนใจ อยากเริ่มลงมือหรือกำลังประสบกับปัญหาเกี่ยวกับธุรกิจปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อทาง ที่ปรึกษาทางการเงินของธนาคารกรุงเทพ เพื่อให้เราได้เป็นอีกหนึ่งแรงสนับสนุนให้ธุรกิจของคุณก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงและมีศักยภาพ 

สมัครสินเชื่อ >>สินเชื่อธุรกิจบัวหลวง SMEs ดีแน่นอน<<

4 แนวทางพัฒนากรุงเทพฯ รับมือ Climate Change

แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ช่วงโควิด 19