ลุ้น! ปีชวดลงทุนภาครัฐกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ

แนวโน้มเศรษฐกิจไตรมาสสุดท้ายไม่อาจฟื้นตัวได้ดังที่คาดหวัง ทั้งด้านการส่งออก ท่องเที่ยว การลงทุนภาครัฐและเอกชน ตลอดจนราคาสินค้าเกษตร ในปีนี้พบว่าตัวเลขปรับตัวลดลงอย่างน่าเป็นห่วง ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจสร้างบ้านหรือที่อยู่อาศัยก็ไม่ต่างกัน เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท) ออกมาตรการ LTV มากระตุกความร้อนแรงของตลาดและกำลังซื้อเทียมเอาไว้ ส่งผลภาพรวมตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม พบว่าตัวเลขการขยายตัวปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจน

ในส่วนธุรกิจรับสร้างบ้านได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ไม่มากนัก แต่ได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวมากกว่า โดยกลุ่มลูกค้าที่อาศัยหรือทำงานอยู่ในต่างประเทศ ซึ่งส่งเงินเข้ามาชำระค่าก่อสร้างตามสัญญาในแต่ละงวด กลับต้องจ่ายเงินเพิ่มขึ้นกว่าเดิม หลาย ๆ รายถึงกับขอหยุดการสร้างบ้านเอาไว้ก่อน อันเป็นผลมาจากอัตราแลกเปลี่ยนของเงินบาทที่แข็งค่าอย่างต่อเนื่อง

สำหรับภาพรวมตลาดบ้านสร้างเองปี 2562 ขยายตัวเป็นไปในทิศทางเดียวกับเศรษฐกิจประเทศ หรือต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ แต่หากโฟกัสเฉพาะธุรกิจรับสร้างบ้าน กลับพบว่ากำลังซื้อและความต้องการของผู้บริโภคยังขยายตัวเป็นที่น่าพอใจ แม้ว่าตัวเลขการขยายในแต่ละไตรมาสจะสวิงไปมาก็ตาม โดยเฉพาะผู้บริโภคที่มีความต้องการสร้างบ้าน กลุ่มระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป-5 ล้านบาท ซึ่งนิยมใช้บริการผู้ประกอบการรับสร้างบ้านมากที่สุด รองลงมาเป็นกลุ่มระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป-10 ล้านบาท และกลุ่มระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงใช้เงินออมหรือเงินสดชำระค่าก่อสร้างบ้านในสัดส่วน 65% การใช้บริการสินเชื่อธนาคาร 35% 

มูลค่าตลาดรับสร้างบ้านและการแข่งขัน

สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association: THBA) ประเมินมูลค่าตลาดบ้านสร้างเองทั่วประเทศตลอดปี 2562 (ม.ค.-ธ.ค.) คาดการณ์ว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 1.1-1.2 แสนล้านบาท ในขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการรับสร้างบ้านประเมินว่ามีแชร์ส่วนแบ่งตลาดทั่วประเทศอยู่ที่ 1.6 หมื่นล้านบาทเศษ หรือคิดเป็น 13% ของมูลค่าตลาดรวมบ้านสร้างเองทั่วประเทศ

โดยผลการสำรวจและสอบถามความเห็นจากผู้ประกอบการกลุ่มตัวอย่างที่แข่งขันอยู่ในธุรกิจนี้ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งในต่างจังหวัดพบว่า กำลังซื้อผู้บริโภคในช่วงครึ่งปีหลัง (ก.ค.-ธ.ค. 62) เติบโตแบบชะลอตัว เมื่อเปรียบเทียบกับ 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย. 62)

ขณะเดียวกันก็พบว่า ผู้บริโภคในต่างจังหวัดมีความต้องการสร้างบ้านระดับราคา 1-2 ล้านบาทมากเป็นอันดับ 1 จึงทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นทำการตลาดกับผู้บริโภคกลุ่มนี้มากขึ้น หากเปรียบเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกที่ต่างเน้นกลุ่มตลาดบ้านระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปมากกว่า

ในส่วนของตลาดรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีบิ๊กเนมรับสร้างบ้านหลายรายแข่งขันอยู่เป็นหลัก ยังคงจับกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านแบบกว้าง ๆ ในระดับราคา 3-10 ล้านบาท และระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป-20 ล้านบาทเป็นสำคัญ

อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่า ตลาดรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2562 แทบไม่มีผู้ประกอบการรายใหม่ ๆ เข้ามาแข่งขันในธุรกิจนี้ ในมุมตรงกันข้ามกลับพบว่าผู้ประกอบการรายเดิม ๆ มีการเลิกกิจการหรือถอนตัวออกไปจากธุรกิจรับสร้างบ้าน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงขีดความสามารถและการปรับตัว ที่ไม่อาจก้าวทันพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และรับมือกับทิศทางการแข่งขันของธุรกิจรับสร้างบ้านในยุคโซเชียลมีเดีย ที่ผู้บริโภคไม่เชื่อแค่คำเชื่อโฆษณาอีกต่อไป

ปี 63 ลุ้นการลงทุนภาครัฐกระตุ้นกำลังซื้อ

สำหรับมูลค่าตลาดรับสร้างบ้านปี 2563 สมาคมฯ คาดว่ามีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยหรือแค่ทรงตัว เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2562 โดยประเมินจากทิศทางเศรษฐกิจประเทศ ที่น่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าปีก่อน ปัจจัยหลัก ๆ มาจากเครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจ 4 ขา ที่จะเริ่มตั้งหลักได้และส่งผลดี อันได้แก่ การลงทุนภาครัฐ การลงทุนภาคเอกชน ซึ่งในปี 2562 สถานการณ์ทางการเมืองไม่เอื้ออำนวยเพราะรัฐบาลมีเสียงปริ่มน้ำในสภา การลงทุนและการเบิกจ่ายงบประมาณหลาย ๆ โครงการต้องสะดุดและล่าช้าออกไป

ในส่วนของการลงทุนภาคเอกชนปี 2563 นั้น โครงการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนหรือบีโอไอจากภาครัฐ เชื่อว่าจะเริ่มมีการผลิตและการจ้างงาน ซึ่งก็จะส่งผลต่อเนื่องไปยังภาคการส่งออก แม้ว่าโอกาสที่จะขยายตัวอาจเป็นเรื่องที่ยากลำบาก จากภาวะเศรษฐกิจโลกและสงครามการค้าระหว่างสหรัฐและจีนที่ยังไม่สามารถเจรจาหาข้อยุติกันได้

สุดท้ายภาคการท่องเที่ยวที่ได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งตัว ซึ่งมีผลทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวที่จะเดินทางมาประเทศไทยลดลงพอสมควร อย่างไรก็ตาม สถานการณ์และภาวะเศรษฐกิจมีโอกาสที่จะพลิกผันและมีความไม่แน่นอนสูง ผู้ประกอบการจึงไม่ควรประมาทเป็นอย่างยิ่ง

ธุรกิจที่พัก รู้ก่อนที่จะทำผิดกฎหมาย

ส่องราคาประเมินที่ดินใหม่ปี 2563