ธุรกิจอสังหาฯ ปี 63 ดิ่งต่ำสุด กูรูแนะปรับองค์กร

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 ยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง  กูรูด้านอสังหาฯ ชี้ทิศทางอยู่ในช่วง “ขาลง” อันเนื่องจากมีปัจจัยหลายอย่างที่รุมเร้า ทั้งปัญหาเศรษฐกิจ ค่าเงินบาทแข็งตัว หนี้สินครัวเรือน และผลกระทบจากมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ ของธนาคารต่างๆ ส่งผลให้กำลังซื้อลดน้อยถอยลง   

ส่วนสถานการณ์จะเลวร้ายขนาดไหน และควรปรับตัวอย่างไร? ไปฟังความเห็น “อนันต์ อัศวโภคิน”  พี่ใหญ่ในวงการฯ และผู้ประกอบการที่คร่ำหวอดธุรกิจนี้  ในเวทีเสวนา The Next Real  ปรับตัวอย่างไร ในยุคอสังหาฯ “ขาลง”

ไม่พลาดทุกข้อมูล ข่าวสารที่น่าสนใจ อย่าลืมกดไลก์ Facebook bangkokbanksme 

อสังหาฯ น่าจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว

“ปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะถึงจุดต่ำสุดแล้ว  ปี 64 ก็น่าจะเห็นว่าอะไรๆ เริ่มดีขึ้น และเข้าสู่ภาวะปกติ  ปีนี้ดีเวลลอปเปอร์ใหม่ลำบากแน่ เพราะแบงก์ไม่ให้กู้หรอก ขนาดรายเก่ายังไม่อยากให้กู้เลย ยิ่งถ้าเป็นคอนโด บ้านจัดสรร ธนาคารไม่ให้กู้ เพราะหนี้เสียเยอะขึ้นเรื่อยๆ" อนันต์ อัศวโภคิน บิ๊กแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวและฉายภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ว่าผู้ประกอบการจะเผชิญกับความกลัวของผู้บริโภค ที่วิตกกับสถานการณ์เศรษฐกิจ

“วันนี้จิตวิทยาผู้บริโภคเป็นเรื่องใหญ่มาก เวลาคนขวัญเสีย วิตกกังวลกับปัญหาเศรษฐกิจ การเมือง ภัยแล้ง ปัจจัยนอกประเทศ แม้ปีนี้ยังดีกว่าวิกฤติปี 2540 แต่ก็มีหลายปัจจัยลบที่ทำให้ผู้บริโภคยังไม่มีความมั่นใจใช้จ่าย”

ปัจจัยลบอสังหาฯ “ขาลง” ปีนี้ มาจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนอยู่ในอัตราสูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ แต่เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีความต้องการตลอดเวลา ถ้าดีเวลลอปเปอร์เข้าตลาดตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย ช่วงนี้จึงเป็นโอกาสที่ดีของคนซื้อเพราะราคาไม่แพง

“ฉะนั้นดีเวลลอปเปอร์ต้องไม่หยุดเรียนรู้ เพราะธุรกิจมีปัญหา ยิ่งต้องหาวิธีแก้ไขที่เหมาะสม จากประสบการณ์ไม่ควรฝืนตลาดขาลง ด้วยการเล่นโปรโมชั่น ลดลงราคาลงมามาก สู้หันมาปรับปรุงประสิทธิภาพภายในบริษัทดีกว่า อย่าไปดูปัจจัยภายนอกมาก จะแก้ปัญหาผิดที่ ต้องหันมาดูบริษัทตนเองว่ามีจุดแข็งจุดอ่อนเป็นอย่างไร และปรับราคาขายให้เข้ากับสภาพตลาด”

อย่างไรก็ตามแม้ตลาดชะลอตัว  แต่ไม่ถึงกับเลวร้ายเหมือนปี 40 เพราะราคาที่ดินไม่ขยับขึ้น บางทำเลอาจลดลง และดอกเบี้ยต่ำ สภาพคล่องเยอะ แม้ว่าคอนโดมิเนียมในตลาดบน และบ้านยอดขายไม่ค่อยดี แต่ตลาดระดับกลาง-ล่าง รวมทั้งแนวราบยังพอไปได้ ราคาค่าก่อสร้างก็ปรับขึ้นน้อยมาก แต่มีปัญหาคนงานหายากขึ้น

อย่าฝืนลงทุนในช่วง “ขาลง”

ในฝั่งดีเวลลอปเปอร์ เมื่ออยู่ในสถานการณ์อสังหาฯ “ขาลง” เช่นนี้ ทำให้ “รายใหม่” เกิดยาก เพราะสถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยกู้จากภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ส่วนรายเก่าก็ต้องปรับตัวเลือกทำเลที่มีดีมานด์ และอย่าฝืนลงทุนในช่วงที่ผู้บริโภคยังไม่มีกำลังซื้อ

“ตลาดอสังหาฯ เวลาขึ้นก็ขึ้นเหมือนกันหมดทุกคน เวลาขาลงก็ลงเหมือนกันหมดทุกคน แม้จะดิ้นร้นอย่างไรก็ไม่ดีขึ้น ในภาวะขาลงอย่าไปฝืนตลาด สิ่งที่ต้องทำในจังหวะนี้ คือการฝึกอบรมพนักงานให้มีความรู้มากขึ้น เพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน และดูแลค่าใช้จ่ายในองค์กร (Overhead) ไม่ให้เกิน 15% ของต้นทุน เพราะหากลดรายจ่ายได้ แม้ยอดขายลดลง ก็จะไม่กระทบกำไร”

อย่างไรก็ดีใช่ว่าจะมีแต่ปัจจัยลบ เพราะปีนี้ อสังหาฯ ก็มีหลายปัจจัยบวก ไม่ว่าจะเป็น

1. ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยต่ำมากไม่เกิน 3% ในช่วง 3 ปีแรก ถือว่าเป็นข่าวดีสำหรับคนซื้อบ้าน

2. รัฐบาลมีมาตรการต่างๆ ออกมาช่วยเหลือ  เช่น มาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% 

3. ที่ดินปรับราคาขึ้นช้าลง บางทำเลไม่ปรับขึ้นถึงปีหน้า และบางทำเลราคาลดลง 

4. ต้นทุนก่อสร้างปรับขึ้นไม่มาก

แนะอย่าตุนที่ดินสร้างภาระดอกเบี้ย

ด้านวัฒนพล ผลชีวิน ประธานกรรมการผู้จัดการ บริษัท มณีรินทร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มองว่าอสังหาฯ ปีนี้ยังไปได้ แม้เป็นช่วงขาลงแต่ก็ยังมีหลายปัจจัยบวก โดยเฉพาะดอกเบี้ยต่ำ แต่ผู้ประกอบการเองต้องหันมาดูดีมานด์ที่ยังมีอยู่ในตลาดและทำโครงการในทำเลที่ถนัด สิ่งสำคัญต้องบริหารงานก่อสร้างให้ดีและสต็อกที่เหมาะสม บริหารความเสี่ยงไม่ทำโครงการใหญ่ พัฒนารูปแบบใหม่เหมาะกับกำลังซื้อ คือ บ้านที่ระดับราคา 2-4 ล้านบาท และไม่เก็บที่ดินไว้เยอะเพื่อลดภาระดอกเบี้ย

นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ  กรรมการผู้จัดการ ไลฟ์ แอนด์ ลิฟวิ่ง จำกัด กล่าวว่า แม้ตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวและขายได้ลดลง แต่ก็ยังมีส่วนที่ขายได้ ผู้ประกอบการต้องเป็น “ตัวเลือก” ในส่วนที่ผู้บริโภคยังมีกำลังซื้ออยู่ให้ได้ เพราะกำลังซื้อบางตลาดไม่ได้รับผลกระทบ ที่ผ่านมาอสังหาฯ เผชิญวิกฤติมาหลายครั้งและทุกครั้งก็ผ่านมาได้ เช่นเดียวกับครั้งนี้ที่ต้องผ่านไปให้ได้

นายบดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ กรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียล แอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด มองว่าปีนี้แม้ตลาดอสังหาฯ ไม่หวือหวา แต่ยังพอไปได้ กลุ่มแนวราบระดับกลาง ราคา 4-5 ล้านบาทยังมีกำลังซื้อ เช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม ราคา 7 หมื่นบาทถึง 1 แสนบาทต่อ ตร.ม.  แต่ตลาดที่ได้รับผลกระทบ คือ คอนโดลักชัวรี่ จากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และลูกค้าต่างประเทศชะลอตัว การลงทุนปีนี้จึงต้องเน้นบริหารความเสี่ยง เลือกลงทุนที่ดินให้เหมาะสม เพื่อไม่ต้องแบกภาระต้นทุนดอกเบี้ย

“สัมมากร” แตะเบรกเล็งลุยปี 64

นายณพน เจนธรรมนุกุล  กรรมการผู้จัดการ บริษัทสัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าสถานการณ์อสังหาฯ ปีนี้ จะเน้นการลงทุนโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่มากนัก เพื่อให้เหมาะกับกำลังซื้อและปิดโครงการได้เร็ว ยังเน้นตลาดแนวราบในกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อจริง บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท และในจังหวะนี้ก็ต้องมองหาธุรกิจใหม่ๆ ที่ยังมีโอกาสโตได้คือ ธุรกิจที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income)  ที่ลงทุนไปแล้วคือและจะทำต่อเนื่องคือ ธุรกิจคอมมูนิตี้มอลล์และตลาดสด ขนาด 300-500 แผง ปัจจุบันมี 2 แห่ง ที่รามคำแหง และเมืองเอก รวมทั้งศึกษาการลงทุนธุรกิจอาหารเพิ่มเติม ปัจจุบันเข้าไปลงทุนร่วมถือหุ้นในกลุ่ม Brain Wake

“ส่วนการลงทุนอสังหาฯ โครงการใหญ่  เราต้องมองข้ามช็อตไปที่ปี 64 แล้ว เพราะที่อยู่อาศัยต้องใช้ระยะเวลาก่อสร้างเป็นปี  ในสถานการณ์ที่ตลาดชะลอตัวถือเป็นโอกาสของการซื้อที่ดินราคาถูก เพื่อวางแผนสำหรับปีหน้า”

เห็นได้ชัดว่ากูรูอสังหาฯทั้งหมดมองภาพเดียวกัน ปีนี้อสังหาฯ ‘ขาลง’ อย่าฝืนลงทุน แต่ควรเตรียมพร้อม รอตลาดดีดตัวขึ้นอีกครั้ง !!!  

ลุ้น! ปีชวดลงทุนภาครัฐกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ

4 ประเภทธุรกิจ “คนวัยเก๋า” ตลาดที่น่าจับตา!