แนวทางปรับปรุงออฟฟิศสู่ 'อาคารเขียว' ฉบับ SME ให้ประหยัดพลังงานและคุ้มค่าที่สุด

ค่าไฟที่สูงขึ้นทุกปีเป็นต้นทุนที่ SME หลายรายต้องรับมือ หลายออฟฟิศจึงเริ่มจากวิธีใกล้ตัว เช่น เปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED ปิดแอร์เมื่อไม่ใช้งาน หรือปรับเวลาการเปิด-ปิดอุปกรณ์ไฟฟ้า ซึ่งช่วยลดการใช้พลังงานได้ในระดับหนึ่ง แต่หากต้องการลดต้นทุนของออฟฟิศในระยะยาว การมองเฉพาะค่าไฟอาจยังไม่เพียงพอ เพราะยังมีทั้งค่าน้ำ ค่าวัสดุสิ้นเปลือง และสภาพแวดล้อมภายในอาคารที่ส่งผลต่อการทำงานของพนักงาน

แนวคิดอาคารเขียว (Green Building) จึงมองการใช้ทรัพยากรและสภาพแวดล้อมของอาคารในภาพรวม ตั้งแต่การใช้ไฟฟ้า การใช้น้ำ การเลือกวัสดุ ไปจนถึงคุณภาพอากาศและสุขภาวะของคนทำงาน เพื่อให้อาคารใช้ทรัพยากรได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น และสร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะกับการทำงานไปพร้อมกัน

มาตรฐานอาคารเขียว ต้องประเมินอะไรบ้าง?

ในไทยมีมาตรฐาน TREES (Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability) จากสถาบันอาคารเขียวไทย (TGBI) เป็นเกณฑ์ประเมินอาคารด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม ครอบคลุมการใช้พลังงาน การใช้น้ำ วัสดุที่ใช้ในอาคาร และคุณภาพสภาพแวดล้อมสำหรับผู้ใช้งาน SME สามารถนำหลักเกณฑ์นี้มาใช้ปรับปรุงอาคารประหยัดพลังงานของตัวเองได้ แม้ไม่ได้ขอใบรับรองอย่างเป็นทางการ โดยเริ่มจาก 4 เรื่องสำคัญ ดังนี้

1. การบริหารจัดการพลังงานและอากาศ

ครอบคลุมตั้งแต่การใช้ไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ การระบายอากาศ แสงธรรมชาติ ไปจนถึงระบบไฟส่องสว่าง ซึ่งเป็นจุดสำคัญสำหรับ SME ที่ต้องการลดการใช้พลังงานและค่าใช้จ่ายของออฟฟิศ

2. การบริหารจัดการน้ำ

ดูแลตั้งแต่การอนุรักษ์น้ำ การเลือกใช้สุขภัณฑ์ที่มีประสิทธิภาพ ไปจนถึงการตรวจสอบการรั่วซึม เพราะแม้จะเป็นการสูญเสียน้ำเพียงเล็กน้อย แต่หากเกิดขึ้นต่อเนื่องก็สามารถกลายเป็นต้นทุนสะสมของธุรกิจได้

3. สภาพแวดล้อมและสุขภาพคนทำงาน

หมวดนี้ดูแลคุณภาพอากาศภายในอาคาร (Indoor Air Quality: IAQ) อุณหภูมิที่เหมาะสม และการลดสารเคมีตกค้างจากวัสดุตกแต่ง เพราะปัจจัยเหล่านี้อาจส่งผลต่อสุขภาพและความสบายของคนในอาคาร ไม่ว่าจะเป็นระดับ CO₂ ฝุ่นละออง ความชื้น หรือสารระเหยอินทรีย์ (VOC) จากผลิตภัณฑ์ที่ใช้ในชีวิตประจำวัน

4. ทรัพยากร วัสดุ และขยะ

การเลือกใช้วัสดุในการรีโนเวทที่คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม รวมถึงการใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่าและการคัดแยกขยะภายในอาคาร แม้จะไม่ใช่ค่าใช้จ่ายด้านพลังงานโดยตรง แต่ก็เป็นส่วนหนึ่งของการบริหารอาคารให้ใช้ทรัพยากรอย่างมีประสิทธิภาพ

ระดับการรับรองมีอะไรบ้าง และ SME เลือกแนวทางอย่างไรให้เหมาะกับธุรกิจ?

TREES แบ่งระดับการรับรองเป็น 4 ระดับตามคะแนนสะสม ได้แก่ Certified, Silver, Gold และ Platinum โดยระดับที่สูงขึ้นจะต้องผ่านเกณฑ์และสะสมคะแนนเพิ่มขึ้นในแต่ละหมวด

• Certified: 30-37 คะแนน

• Silver: 38-45 คะแนน

• Gold: 46-60 คะแนน

• Platinum: 61 คะแนนขึ้นไป

สำหรับ SME ที่ต้องการปรับปรุงอาคารเดิม ไม่จำเป็นต้องตั้งเป้าการรับรองในระดับสูงตั้งแต่เริ่มต้น แต่ควรพิจารณาจากสภาพอาคาร งบประมาณ และวัตถุประสงค์ของธุรกิจเป็นหลัก หากยังไม่ได้ต้องการขอการรับรองอย่างเป็นทางการ ก็สามารถนำหลักเกณฑ์ TREES มาใช้เป็นแนวทางในการปรับปรุงอาคาร เพื่อลดการใช้ทรัพยากรและสร้างสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดีขึ้นได้เช่นกัน

ปรับปรุงอาคารเขียวช่วยลดต้นทุนและสร้างมูลค่าทางธุรกิจได้อย่างไร?

การปรับปรุงออฟฟิศตามแนวคิดอาคารเขียวไม่ได้ช่วยแค่ลดการใช้พลังงาน แต่ยังช่วยจัดการต้นทุนของอาคารและสร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะกับการทำงานมากขึ้น

ออฟฟิศประหยัดพลังงานได้จริงแค่ไหน เมื่อปรับปรุงตามเกณฑ์

งานวิจัยที่วิเคราะห์โครงการรีโนเวทอาคารพาณิชย์ในไทย 42 โครงการ พบว่าการปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงานโดยรวมช่วยลดการใช้พลังงานได้เฉลี่ย 15-20% โดยเฉพาะการปรับปรุงระบบปรับอากาศเพียงอย่างเดียวก็ช่วยลดได้ถึง 10-15% แล้ว มีระยะเวลาคืนทุนเฉลี่ยประมาณ 3-4 ปี

ส่วนเกณฑ์ BEC ของไทยระบุว่า อาคารที่ออกแบบตามเกณฑ์สามารถลดการใช้พลังงานได้ประมาณ 10-20% และมีต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้นราว 3-5% ทั้งนี้ ตัวเลขดังกล่าวเป็นบริบทของอาคารที่ออกแบบตามเกณฑ์ตั้งแต่ต้น จึงไม่ควรนำมาเทียบตรง ๆ กับการรีโนเวทอาคารเดิม

สำหรับ SME จึงควรเริ่มจากการสำรวจว่าระบบใดใช้พลังงานมากที่สุด แล้วเลือกปรับปรุงจุดที่มีโอกาสลดต้นทุนได้จริงก่อน

สภาพแวดล้อมที่ดีขึ้นช่วยเพิ่มคุณค่าของพื้นที่

การปรับปรุงอาคารยังครอบคลุมคุณภาพอากาศ แสงสว่าง และอุณหภูมิ ซึ่งเกี่ยวข้องกับความสบายของคนทำงาน งานวิจัยเกี่ยวกับอาคารมาตรฐาน WELL พบการร้องเรียนอาการ Sick Building Syndrome (SBS) ลดลงประมาณ 12% เมื่อเทียบกับอาคารที่ไม่ได้รับมาตรฐาน

ในด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์ งานวิจัยของ JLL ใน 11 เมืองใหญ่ของเอเชียพบว่า อาคารสำนักงานที่มีมาตรฐานด้านความยั่งยืนสามารถเรียกค่าเช่าพรีเมียมได้แตกต่างกันตามแต่ละตลาด โดยกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 4-11%

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขเหล่านี้ไม่ได้หมายความว่าการรีโนเวทจะให้ผลลัพธ์ในอัตราเดียวกันทุกอาคาร เพราะทั้งคุณภาพการออกแบบ การใช้งาน และการดูแลรักษาระบบล้วนมีผลต่อผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริง

4 จุดในออฟฟิศที่ควรปรับปรุงก่อนลงทุน

ก่อนตัดสินใจลงทุน SME ควรเริ่มจากการดูว่าทรัพยากรส่วนไหนถูกใช้มากเกินจำเป็น หรือมีปัญหาที่ส่งผลต่อต้นทุนและสภาพแวดล้อมในการทำงาน เพื่อเลือกปรับปรุงจุดที่เหมาะกับงบประมาณก่อน

1. พลังงานและค่าไฟ

• ดูบิลค่าไฟย้อนหลัง 6-12 เดือน เทียบกับพื้นที่ใช้สอยและจำนวนพนักงาน เพื่อดูแนวโน้มการใช้ไฟ

• ตรวจสอบอุปกรณ์หลักที่ใช้พลังงาน เช่น เครื่องปรับอากาศ ระบบไฟส่องสว่าง และอุปกรณ์ไฟฟ้าสำนักงาน

• จดบันทึกชั่วโมงการใช้งานอุปกรณ์หลัก เพื่อหาจุดที่อาจใช้พลังงานเกินความจำเป็น

หากต้องการข้อมูลสำหรับวางแผนลงทุนขนาดใหญ่ อาจให้ผู้ตรวจสอบพลังงาน (Energy Auditor) เข้ามาวัดการใช้พลังงานแต่ละจุดอย่างละเอียด ส่วนมาตรการเบื้องต้น เช่น แบ่งโซนไฟ ใช้แสงธรรมชาติ หรือใช้เซนเซอร์ในพื้นที่ที่มีการใช้งานไม่บ่อย สามารถนำมาพิจารณาได้ตามความเหมาะสมของออฟฟิศ

2. น้ำและจุดรั่วซึม

• จดมิเตอร์น้ำก่อนเลิกงาน แล้วตรวจสอบอีกครั้งช่วงเช้าก่อนเริ่มใช้งาน หากตัวเลขเปลี่ยนทั้งที่ไม่มีการใช้น้ำ แสดงว่ามีจุดรั่วซึม

• เริ่มเช็กจุดที่มองเห็นได้ก่อน เช่น ก๊อกน้ำ ชักโครก ท่อใต้อ่าง

• หากยังหาสาเหตุไม่พบ ควรให้ช่างตรวจสอบเพิ่มเติม อาจเป็นจุดรั่วในผนังหรือใต้พื้นที่ที่มองไม่เห็น ซึ่งอาจสร้างความเสียหายเชิงโครงสร้างเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าน้ำที่เสียไป

3. สภาพแวดล้อมภายในอาคาร

• สำรวจความคิดเห็นของพนักงานเกี่ยวกับอุณหภูมิ การระบายอากาศ แสงสว่าง และอาการที่เกิดขึ้นระหว่างทำงาน เช่น ปวดหัว แสบตา คัดจมูก หรืออ่อนเพลีย

• สังเกตว่าอาการเหล่านี้ดีขึ้นหรือไม่หลังออกจากอาคาร หากพนักงานหลายคนตอบคล้ายกัน อาจเป็นสัญญาณที่เกี่ยวข้องกับ Sick Building Syndrome ที่เกี่ยวข้องกับคุณภาพอากาศภายในอาคาร (IAQ) โดยตรง

• หากต้องการตรวจวัดคุณภาพอากาศ เช่น CO₂, PM2.5 หรือ VOC จำเป็นต้องใช้เครื่องมือเฉพาะทางหรือผู้เชี่ยวชาญในการประเมิน

4. วัสดุและขยะ 

• ดูค่าใช้จ่ายวัสดุสิ้นเปลืองย้อนหลัง 3-6 เดือน และประเมินปริมาณขยะที่เกิดขึ้นในแต่ละสัปดาห์

• มองหาจุดที่ลดการใช้หรือปรับวิธีจัดการได้ เช่น กระดาษ หมึกพิมพ์ หรือวัสดุตกแต่งที่ต้องเปลี่ยนบ่อย

• สำหรับการรีโนเวท พิจารณาวัสดุที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมต่ำหรือมีการปล่อย VOC ต่ำ โดยเปรียบเทียบทั้งราคา ความทนทาน และความเหมาะสมกับพื้นที่ก่อนตัดสินใจ

กรณีศึกษา: รีโนเวทอาคารเก่าสู่มาตรฐานอาคารเขียว แนวทางที่ SME นำไปปรับใช้ได้จริง

จุดเริ่มต้น “ความยั่งยืนเริ่มได้จากสิ่งที่เรามีอยู่แล้ว”

บริษัท ทางยกระดับดอนเมือง จำกัด (มหาชน) หรือ DMT ปรับปรุงอาคารสำนักงานใหญ่เดิม พื้นที่ 3,178 ตารางเมตร จนได้รับการรับรองมาตรฐาน TREES-EB (Existing Building) ระดับ Gold จากสถาบันอาคารเขียวไทย (TGBI) นับเป็นอาคารเก่าแห่งแรกของไทยที่ได้ระดับนี้ ดร.ศักดิ์ดา พรรณไวย กรรมการผู้จัดการ DMT กล่าวว่าบริษัทยึดแนวคิด "ความยั่งยืนเริ่มได้จากสิ่งที่เรามีอยู่แล้ว โดยไม่จำเป็นต้องสร้างอาคารใหม่เพื่อเริ่มต้น”

บริหารจัดการอาคาร พลังงาน น้ำ วัสดุ และคุณภาพอากาศภายใน

DMT จัดตั้งคณะทำงานพร้อมนโยบายและคู่มือการใช้ทรัพยากรอย่างประหยัดทั่วทั้งองค์กร โดยมีมาตรการปรับปรุงสำคัญในแต่ละด้าน ดังนี้:

• ภูมิทัศน์: เพิ่มพื้นที่สีเขียวรอบอาคารเป็นสัดส่วน 34.6% ของพื้นที่ทั้งหมด

• น้ำ: เปลี่ยนมาใช้ก๊อกน้ำอัตโนมัติและสุขภัณฑ์ประหยัดน้ำ

• พลังงาน: ปรับปรุงระบบปรับอากาศโดยเปลี่ยนมาใช้สารทำความเย็นชนิดที่ไม่ทำลายชั้นบรรยากาศ พร้อมติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์

• คุณภาพอากาศภายใน: ตรวจวัด CO₂, VOC, ฟอร์มัลดีไฮด์ และ PM2.5/PM10 อย่างสม่ำเสมอ พร้อมควบคุมอุณหภูมิและความชื้นให้อยู่ในระดับที่สบาย

ผลลัพธ์ที่ได้ ผ่านเกณฑ์ระดับ Gold จากสถาบันอาคารเขียวไทย (TGBI)

ผลจากการปรับปรุงทำให้อาคารสำนักงานใหญ่ DMT ผ่านเกณฑ์ TREES-EB ระดับ Gold พร้อมกับการบริหารจัดการด้านภูมิทัศน์ น้ำ พลังงาน และคุณภาพสภาพแวดล้อมภายในอาคารอย่างเป็นระบบ นอกจากตัวเลขด้านทรัพยากร DMT ยังจัดสรรพื้นที่ใช้สอยใหม่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น พื้นที่ Co-working Space และห้องฟิตเนส สะท้อนว่าการปรับปรุงอาคารเก่าให้ยั่งยืน ไม่ได้ให้ผลแค่ตัวเลขค่าใช้จ่ายที่ลดลง แต่ยังยกระดับคุณภาพชีวิตคนทำงานไปพร้อมกัน

สิ่งที่ SME เรียนรู้ได้จากเคสนี้คือ ไม่จำเป็นต้องลงทุนขนาดเดียวกับ DMT แต่เริ่มจากการบริหารจัดการทรัพยากรที่มีอยู่แล้วให้มีประสิทธิภาพสูงสุดก่อน แล้วค่อยขยายผลตามงบประมาณที่มี

แนวทางปรับปรุงออฟฟิศที่ SME เริ่มทำได้ทันที

1. สำรวจและวัดผลด้วยบิลค่าน้ำ-ค่าไฟ

เริ่มจากข้อมูลที่มีอยู่แล้วในบิลค่าน้ำค่าไฟ ไม่ต้องลงทุนอุปกรณ์วัดเพิ่มในระยะแรก ใช้ข้อมูลนี้หาจุดที่สิ้นเปลืองพลังงานมากที่สุดก่อนตัดสินใจลงทุนปรับปรุง เมื่อปรับปรุงเสร็จแล้ว ให้กลับมาเทียบบิลค่าน้ำค่าไฟอีกครั้งภายใน 3-6 เดือน เพื่อดูว่าตัวเลขลดลงจริงตามที่ประเมินไว้หรือไม่ ก่อนวางแผนลงทุนในหมวดถัดไป

2. สร้างแคมเปญปรับพฤติกรรม

ปิดไฟและเครื่องปรับอากาศเมื่อไม่ใช้งาน ตั้งอุณหภูมิแอร์มาตรฐาน 25-26°C หรือใช้แสงธรรมชาติแทนไฟส่องสว่างในช่วงกลางวัน เป็นสิ่งที่ทำได้ทันทีโดยไม่มีต้นทุน

3. เริ่มจากมาตรการที่เหมาะกับงบประมาณ

SME สามารถเริ่มจากจุดที่ผลสำรวจพบว่ามีการใช้ทรัพยากรมากหรือมีโอกาสลดต้นทุนได้ก่อน แล้วค่อยวางแผนลงทุนเพิ่มเติมตามความเหมาะสม เช่น

• เริ่มจากการปรับพฤติกรรมและอุปกรณ์พื้นฐาน: ปิดอุปกรณ์เมื่อไม่ใช้งาน ปรับเวลาการเปิด-ปิดไฟและเครื่องปรับอากาศ หรือเปลี่ยนหลอดไฟเป็น LED  

• ปรับปรุงอุปกรณ์หรือระบบเฉพาะจุด: เปลี่ยนสุขภัณฑ์ประหยัดน้ำ ติดตั้งเซนเซอร์แสง หรือปรับปรุงระบบระบายอากาศในบางพื้นที่  

• ลงทุนปรับปรุงระบบหลักของอาคาร: เช่น เปลี่ยนระบบปรับอากาศ ติดตั้งโซลาร์เซลล์ หรือรีโนเวทพื้นที่เพื่อเพิ่มการใช้แสงธรรมชาติ

ค่าใช้จ่ายของแต่ละมาตรการขึ้นอยู่กับขนาดอาคาร สภาพระบบเดิม และอุปกรณ์ที่เลือกใช้ จึงควรประเมินต้นทุนและระยะเวลาคืนทุนก่อนตัดสินใจลงทุน

อาคารเขียวเริ่มได้จากสิ่งที่มีอยู่ ไม่ต้องรอเริ่มใหม่ทั้งหมด

การปรับปรุงออฟฟิศสู่อาคารเขียวไม่จำเป็นต้องเริ่มจากการขอใบรับรองมาตรฐานเต็มรูปแบบ SME สามารถเริ่มจากการสำรวจปัญหาที่มีอยู่จริง เลือกลงทุนในหมวดที่คุ้มค่าที่สุดก่อน แล้ววัดผลเป็นตัวเลขที่จับต้องได้ ดังตัวอย่างเคส DMT ที่แสดงให้เห็นว่าแม้เป็นอาคารเก่าก็ยกระดับได้จริง และเมื่อทำต่อเนื่อง ผลลัพธ์ที่ได้จะไม่ใช่แค่ค่าไฟที่ลดลง แต่รวมถึงสภาพแวดล้อมการทำงานที่ดีขึ้นและภาพลักษณ์ธุรกิจที่แข็งแรงขึ้นในระยะยาว

ข้อมูลอ้างอิง

1. "TREES" มาตรฐานอาคารเขียวไทยคืออะไร? แตกต่างอย่างไรกับมาตรฐาน LEED. สืบค้นเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 จาก https://qe-international.com/trees-vs-leed-green-building/

2. Energy Efficiency Retrofits in Commercial Buildings: An Environmental, Financial, and Technical Analysis of Case Studies in Thailand. สืบค้นเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 จาก https://www.mdpi.com/1996-1073/14/9/2571

3. มาตรฐาน BEC เกณฑ์มาตรฐานอาคารด้านพลังงาน ช่วยประหยัดไฟในภาคอาคารได้มากกว่า 10%. สืบค้นเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 จาก https://www.greennetworkthailand.com/bec_building-energy-code/

4. Research Shows Benefits of WELL Building Certification. สืบค้นเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 จาก https://www.lightnowblog.com/2023/09/research-shows-benefits-of-well-building-certification/

5. Companies are Paying More to Rent Space in Asia's Green Buildings. สืบค้นเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 จาก https://www.austchamthailand.com/resources/news/companies-are-paying-more-rent-space-asias-green-buildings

6. DMT ยกระดับสำนักงานใหญ่ คว้าใบรับรองอาคารเขียว TREES–EB ระดับ Gold. สืบค้นเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 จาก https://www.thestorythailand.com/dmt-trees-eb/